左旋

2020-05-05 16:33:47  来源： 企鹅号   作者：汇买房

　　青年节前夕，一则有关“93年包租婆有400栋房”的视频在微博上被刷屏，并迅速窜上了热搜榜第1名宝座!

　　不到一天时间，该视频已经有了38万多的点击量和6万多的转发量。另外，评论区中的留言也达到了5万+。不过，被疯狂转发的同时，这则视频也引发了不小的争议。
　　先来了解一下视频的大致内容。93年包租婆拥有400栋楼

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　　这则视频制作者称自己偶然在抖音上看到拥有400栋楼的“包租婆D姐”后，心生羡慕，于是联系当事人，顺利体验了一把“包租公”生活的故事。

　　视频中，“包租婆D姐”表示，她拥有400多栋楼，1栋每月可以赚五六十万。

　　她所持有物业主要集中在广州白云区。

　　另外，视频中提到，“包租婆D姐”是白手起家，大三的时候买了第一栋房，最早的时候窗帘、家具、卫生甚至是扭桌腿，都是自己一个人操作。直到有两三栋房之后，开始找合伙人合作。
　　目前月租金一栋楼可以做到50-60万元。我们暂且忽略她是如何在大三“白手起家”买第一栋房子的。如果真的按照一栋楼月赚50万，那400栋楼就是2个亿的流水。这一点后面被很多网友所质疑。
　　目前，他们的收租方式，主要是依靠线上收租。

　　谈到现在的生活，“包租婆D姐”说，自己现在有很多自由。

　　在体验了一天的“包租公”生活后，up主表示，“在大众眼里，D姐可能是一个拥有400栋楼的暴发户，但接触下来，只会觉得她是一个有能力、有头脑、又年轻又漂亮的企业家的样子。”
　　视频一经传播，引起了巨量的讨论。除了许多网友的“柠檬”外，有关D姐和她400栋房的争议也在迅速升温。
　　房先生整理归纳了一下，网友的质疑集中在以下几点：
　　1，广州2017年就开始全面限购了，哪有人能买到400栋楼?!
　　2017年开始，广州本地人限购2套，本市户籍单身(含离异)限购1套，外地限购1套(5年社保或纳税)。一个93年的小姑娘，不可能拥有400栋楼。
　　2, 广州拥有400栋楼的总价值高到不真实。
　　视频制作的up主在视频里用400栋楼大约10000套房的数量、平均每套30平米的面积(视频里出现的都是城中村式的老破小房子)、以及34486元/平米的广州平均房价来为其估算出了一个总价值，大于10345800000元，也就是103个亿!
　　这个计算方式在网友的眼中显然过于保守了。一位做股票的网友按略显激进的方式估算了一下，400栋楼的年租金可达到夸张到9.6亿，在A股的流通市值甚至会比华侨城还高。

　　这个估算显然很有问题，太夸张了。但拥有400栋楼本身就是一件很夸张的事情。
　　3，平均月租含糊不清，持有物业后靠主打收租来致富不合理。
　　众所周知，中国物业的租售比不是一般的低。一二线城市一套房子要靠租金收回成本，一般要花五六十年。

　　据易居中国、诸葛找房数据研究中心等研究机构数据显示，2019年上半年广州市的租售比高达1:616，年租金回报率只有1.9%左右。
　　这样的资金利用率，如果不计算资产升值，还不如存银行买个理财划算。因此中国房子的租金只能是在闲置期作为增加一点现金流的辅助手段，主要还是靠房子的升值。

　　然而如果是看资产投资，这位D姐显然是个外行。因为视频中她介绍的主打出租资产，基本都在城中村，上楼没电梯要靠爬的那种。
　　这些“老破小”的房产，如果真实她持有这些资产，希望买来投资升值、而且是如此巨大资金运作量的话，这个操盘手一定是整个地产投资圈里最差劲的。
　　真相浮出水面：
　　种种质疑之后，真相渐渐浮出水面。有网友的评论戳到了核心，该视频中的“包租婆”有炒作的嫌疑，“其实该团队就是一个物业公司”。同时，在五四青年节放出这样的宣传也有所不妥。

　　房先生去天眼查看了一下，迪家物业投资发展(广州)有限公司，成立于2017年，注册资本500万元，提供房地产中介、房地产咨询、物业管理等服务，执行董事兼总经理雷迪。

　　该公司介绍还称，迪家物业专注于打造“城中村公寓改造租赁服务”一站式平台，业务覆盖公寓改造、房屋租赁、房东培训、自主品牌公寓经营、智能公寓平台开发运营等。
　　据其2019年在招聘网站上的介绍，该公司项目目前覆盖了广州大部分地区，已有近80名员工，“一年内已拥有公寓300余栋，其中200余栋自营精品公寓，5000多套各式户型优质房源，拥有百余位优质房东合作伙伴和数十位长期合作的优质投资人等。”“公司成立一年，累计获得投资3000余万投资”。
　　这个热点话题发掘到这里基本也就清晰了。这就是一个主做房屋租赁的物业管理公司，这条视频只是一次拙劣的话题炒作。这位D姐的团队简单来说是个大号的二房东。这样的包租婆在各地城市都已经存在了很多年，也并非什么代表新时代青年的敏锐商业头脑。
　　当事人回应：
　　5月4日，可能感受到舆论争议的“包租婆D姐”，在社交媒体上直播时回应了此事，她说，这几百栋楼绝大多数都是拿的租赁权，赚的也钱没有网上说的那么夸张。另外，视频中说她每栋楼都赚50万也不准确，其实她说的是最高赚50万，“其他还有赚几万的，甚至还有赔钱的。”
　　她还说，今年受疫情影响，房子不太好租，所以决定用直播带动一下流量。
　　同样在今天，这条视频的制作者也在微博上做了澄清，说视频里所谓1万套房的价值判断，纯属个人臆想，做出来让人产生了1万套房全属于D姐的误会，并为此道歉。

　　不过，面对如此明显的炒作行为，网友们目前还是不太买账。
　　显然，这位包租婆，也有一颗想做网红的心。如果非要给这个古老的二房东包租行业加上一点新意，大概是这位D姐企图把包租行业和网红经济做一个结合吧。
　　其实，一个93年的年轻女性，能够把租赁运营做到400栋楼的规模，也很了不起了，没有认真沉下心来经营这个行业，基本不可能。宣传里好好说说这一点足够丰富了。
　　可无奈，这是一个抢流量抢眼球的浮躁时代。而且，有关房子的事情总会格外牵动人们的神经。